CLÁUSULA SUELO y otras cláusulas abusivas en las hipotecas

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¿Que es la cláusula suelo?

 

La cláusula suelo o suelo hipotecario es una cláusula contractual que establece un límite mínimo al interés a aplicar en la cuota aunque el tipo de interés baje.

La mayoría de hipotecas en España están referenciadas al Euribor. Se trata de una tasa de intereses que se calculan a nivel europeo y que fluctúa constantemente. Los bancos, cuando conceden un crédito, por regla general, exigen en la devolución el pago de ese euríbor más un diferencial. La cuestión es que, ante la fluctuación constante del euríbor, en muchas hipotecas se incluyen cláusulas de suelo y techo. Significaba que el banco incluía en los contratos unos topes máximos sobre los que los intereses no crecerían aunque el euríbor subiera por encima (techo) y unos topes bajo los que los intereses nunca podrían reducirse (suelo).

En el año 2008, el Euribor superó el 5%, pero el techo no se activó pq las entidades bancarias habían colocado el techo por encima del 13%. A partir del año 2009, el Euribor comenzó a bajar vertiginosamente situándose por debajo del 3% e incluso del 1%, y se activaron las cláusulas suelo, lo que supuso que la cuota de pago de los hipotecados no se adaptó a ese interés, las limitaciones estaban fijadas, en general, entre el 2% y el 3%, un porcentaje que era fácil de alcanzar, especialmente en comparación con el nivel tan elevado marcado en los techos.

Ante la imposibilidad de miles de hipotecados para aprovechar la bajada del euríbor, muchos descubrieron que sus contratos tenían cláusulas suelo. Comenzaron a llegar las denuncias, ya que muchos clientes aseguraban que no conocían su existencia y que las diferencias entre los suelos y los techos eran abusivas.

En principio, la aplicación de este tipo de cláusula no es contraria a la ley, según está establecido el Banco de España y la Ley Hipotecaria. En cambio sí lo es cuando tienen un carácter abusivo y cuando las entidades financieras no informan de su presencia.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene suelo?

La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”. Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.

La cláusula suelo únicamente afecta a las hipotecas variables, por lo tanto no inciden en los préstamos hipotecarios a tipo fijo, ya que este tipo de hipotecas no están referenciados a ningún índice como por ejemplo, el euríbor: Por tanto, la cuota es la misma durante toda la vida de la hipoteca ya que siempre cuentan con el mismo interés, salvo modificación pactada por ambas partes.

Otra forma de descubrir si tenemos cláusula suelo es comprobando los recibos de la hipoteca donde se indica claramente el tipo de interés aplicado. Además, si disponemos de una hipoteca variable, deberíamos haber notado un ahorro en las cuotas durante estos últimos meses, ya que el euríbor actual cotiza en mínimos (concretamente, lleva tres ejercicios en negativos) y 7 años atrás lo hacía a máximos.

Demostrar que la cláusula suelo es ilegal:

1.-Si el banco no nos explicó en qué consistía la cláusula suelo y cómo afectaría en las mensualidades antes de la firma del contrato. Falta de transparencia. Hoy en día, los bancos están obligados a entregar un folleto explicativo donde se detallen todas las características de la hipoteca y asegurarse de que los clientes entienden a qué se comprometen.

2.- Si existe una gran diferencia entre los valores aplicados de suelo y el techo en el contrato hipotecario.

Sentencia del TS de 9 de mayo de 2013

Esta Sentencia consideró abusivas las cláusulas suelo, ya que los consumidores no habían sido adecuadamente informados acerca de la carga económica y jurídica que les imponían esas cláusulas. No obstante, el Tribunal Supremo decidió limitar los efectos en el tiempo de la declaración de nulidad de esas cláusulas, de modo que sólo produjera efectos de cara al futuro, a partir de la fecha en que se dictó la sentencia.

Dos Juzgados plantearon la cuestión al Tribunal de Justicia Europeo, teniendo en cuenta que una cláusula nula no vincula a los consumidores y se tiene que tener por no puesta.

SENTENCIA DE TJUE DE 21 DE DICIEMBRE DE 2016

DICE QUE: Que la consecuencia de su nulidad será siempre el restablecimiento de la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.

Que el juez nacional que declara nula la cláusula está obligado a imponer la obligación de devolución de los importes cobrados de más como consecuencia de la aplicación de dicha cláusula por la entidad.

Tal limitación da lugar a una protección de los consumidores incompleta e insuficiente, por lo que no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de las cláusulas abusivas. El Tribunal de Justicia explica que incumbe al juez nacional, pura y simplemente, dejar sin aplicación la cláusula abusiva, de tal manera que se considere que dicha cláusula no ha existido nunca y que, de este modo, no produzca efectos vinculantes para el consumidor. La declaración judicial del carácter abusivo de una cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.

La inclusión de una clausula suelo en un préstamo hipotecario es, en principio, LEGAL. Sin embargo, tal y como ha dictado el Tribunal Supremo recientemente, no se cuestiona su legalidad si no su falta de transparencia, e información al cliente, a la hora de constituirse y firmarse el préstamo.

Las cláusulas suelo de un crédito hipotecario son un elemento definitorio del objeto principal del contrato y no pueden ser tratadas por las entidades financieras, como si se trataran de un elemento secundario o accesorio del contrato. De tal forma que “… se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluye la atención del consumidor”.

Por tanto, que las cláusulas en los contratos concertados con consumidores que definen el objeto principal del contrato y la adecuación entre precio y retribución, por una parte, y los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, se redacten de manera clara y comprensible no implica solamente que deban posibilitar el conocimiento real de su contenido mediante la utilización de caracteres tipográficos legibles y una redacción comprensible, objeto del control de inclusión o incorporación (arts. 5.5 y 7.b de la Ley española de Condiciones Generales de la Contratación -en adelante, LCGC). Supone, además, que no pueden utilizarse cláusulas que, pese a que gramaticalmente sean comprensibles y estén redactadas en caracteres legibles, impliquen subrepticiamente una alteración del objeto del contrato o del equilibrio económico sobre el precio y la prestación, que pueda pasar inadvertida al adherente medio.

A mayor abundamiento, a efectos del control de transparencia, lo determinante es que la cláusula en cuestión no se ha acreditado que fuera negociada individualmente, sino que fue impuesta y predispuesta por la entidad prestamista.

La sentencia del Juzgado N. 10 de Oviedo fue la primera en aplicar la resolución del TJUE sobre las cláusulas suelo tan sólo unas horas después de que ésta se publicara. El fallo declara la nulidad de la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito entre las partes el 30 de julio de 2003, y condena a la entidad bancaria, el Banco de Sabadell, a devolver todas las cantidades indebidamente cobradas en virtud de la citada cláusula desde cada cobro indebido desde la constitución del contrato hasta la fecha de la presente sentencia.

La Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015 declaró nula una cláusula similar, estableciendo que son nulas las cláusulas que “imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del mpuesto de Actos Jurídicos Documentados”.

En primer lugar se deberá hacer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario. Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.

La constitución de la hipoteca a favor del banco se realiza ante notario, se inscribe en el registro de la propiedad y está sujeta al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Es el banco el mayor beneficiado de la formalización de la hipoteca, aunque sea el consumidor quien en la práctica paga todos los gasto.

La Sentencia del Tribunal Supremo entiende que la cláusula que traslada todos los gastos de hipoteca al consumidor es abusiva, ya que no hay negociación alguna en torno a estos gastos. La sentencia afirma que no es justo que el consumidor asuma la totalidad de los gastos

El plazo, para aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.