El JUICIO DE DESAHUCIO y otras consideraciones

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 El juicio de desahucio es un proceso especial y sumario que tiene por objeto que el dueño o arrendador de una finca entregada en arrendamiento pueda recuperarla, ya sea  por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas,  bien porque ha terminado el plazo de duración del contrato de arrendamiento, o por cualquier otra causa de resolución que se establezca en la Ley, por ejemplo, desahucio por precario.

El juicio de desahucio está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, art 440.3 y 4.

Vamos a analizar los dos tipos de juicios de desahucio, según el procedimiento a seguir:

1) Juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas (p.ej., el pago de los suministros de agua, luz, gas, de comunidad de propietarios etc).

En este caso, el arrendador puede optar por solicitar del Juzgado sólo la recuperación de la vivienda o local de negocio, es decir, que le entreguen el inmueble o, junto con la recuperación de la finca, reclamar además el importe de las rentas y cantidades adeudadas. Es decir, acumular el desahucio y la reclamación de cantidad.

Lo único que ha de discutirse en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas,  es si  se debe o no el importe que manifiesta el demandante no se le ha pagado, por lo que tras el requerimiento judicial, si por el arrendatario no se formula oposición, se da por terminado el procedimiento sin necesidad de que se celebre juicio, y se procede al lanzamiento del inquilino.

Para interponer la demanda de desahucio es necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

Cuando se trate de un desahucio por falta de pago de la renta o cantidades que se deban, hay que indicar en la demanda ” si cabe o no” la enervación de la acción. Esto significa que el arrendatario a lo largo de la duración del contrato tiene la oportunidad de pagar la renta adeudada cuando lo requiera el Juzgado, en cuyo caso si paga, el contrato seguirá vigente. Esto lo puede hacer una sola vez.

Hay que solicitar del Juzgado que señale, para el caso de que no se oponga al requerimiento que le ha efectuado el Juzgado, una fecha para el lanzamiento y que se ejecute directamente contra sus bienes, en el caso de que se le hayan reclamado el importe de las rentas.

Admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia, dictará un decreto en el que requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba. También puede consignar judicial o notarialmente dicha cantidad. En ese mismo plazo puede formular oposición alegando las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

En el requerimiento que le hace el Juzgado al demandado, expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista de juicio en caso de oposición del demandando, y la fecha del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.

En el requerimiento se expresará, que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los TRES DIAS SIGUIENTES a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.

En el requerimiento  se le apercibirá al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.

En el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista del juicio en la fecha señalada dictándose la correspondiente sentencia.

La sentencia, en el juicio de desahucio por falta de pago se dictará dentro de los 5 días siguientes a la celebración de la vista.

El  art. 497.2 de la LEC dispone que cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandado citado en forma no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo señalado en la citación, la notificación se hará por medio de EDICTOS fijando copia de la sentencia en el TABLÓN DE ANUNCIOS DEL JUZGADO.

Contra dicha sentencia cabe recurso de apelación a favor del inquilino, pero para poder interponerlo el inquilino tiene que acreditar tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas (art.449.1 LEC).

Si el inquilino al interponer el recurso ha pagado las rentas debidas pero durante la sustanciación del recurso deja de pagar alguna mensualidad de la renta, el recurso se declarará desierto (art. 449.2 LEC).

Si el propietario no quiere que el inquilino pueda “enervar” la acción, es decir, pagar y de esta forma paralizar el desahucio, deberá enviarle un requerimiento fehaciente para que pague las cantidades adeudadas con 30 días de antelación a la interposición de la demanda. En cualquier caso, el inquilino solo podrá realizar la enervación una sola vez en toda la vida del contrato.

2) Desahucio por expiración del plazo contractual o por precario.

Una vez presentada la demanda de desahucio se le da traslado al demandado para que la conteste por escrito en el plazo de DIEZ DIAS. Si alguna de las partes solicita la celebración de vista, se celebrará el día que se señale por el Juzgado. Si no la solicita ninguna parte y el Juez tampoco la considera oportuna, se dictará sentencia.

La Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) ha sufrido varias reformas, siendo la última la del año 2013, Ley 4/2013 de 4 de junio, Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que entró en vigor el 6 de junio de 2013.

Por un lado, se da prioridad a la voluntad de las partes, reforzándose la libertad de pactos entre propietario e inquilino. Y por el otro, se facilita la renuncia del contrato de alquiler por parte del inquilino.

Así, por ejemplo, para los nuevos contratos de alquiler de vivienda, posteriores a la reforma de la LAU, se establece que, el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato cuando hayan pasado 6 meses desde el inicio del contrato de arrendamiento.

La duración mínima del contrato de arrendamiento es de 3 años.

Esto significa que, sea cual sea la duración acordada por las partes en el contrato de alquiler, el inquilino tiene derecho a que el contrato se prorrogue hasta los tres años.

La prórroga de la que hablamos es obligatoria para el propietario de la casa o el piso, y voluntaria para el inquilino. Es decir, que las partes podrían pactar una duración inferior a 3 años, pero si el inquilino desea continuar en el inmueble, tendría derecho a ampliar la duración hasta que se cumpla el plazo de los 3 años.

El artículo 9.1 de la LAU estable que, en relación al plazo mínimo:

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. 

No procederá la prórroga obligatoria si una vez transcurrido el primer año del arrendamiento el propietario necesitare el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En este caso, si el dueño de la casa o el piso en alquiler quisiera recuperar el inmueble, deberá comunicárselo al arrendatario al menos 2 meses antes de la fecha en que vaya a necesitarla, quedando obligado el inquilino a entregar la vivienda.

Los desahucios hipotecarios (o lanzamientos)

La fuerte crisis económica ha ocasionado que muchas familias, que firmaron una hipoteca para comprar su vivienda, hayan visto como, ante la imposibilidad de pagar las cuotas, podrían perderla cayendo en una situación de exclusión social y encontrarse ante un procedimiento de ejecución hipotecaria con la consiguiente subasta y lanzamiento.

El banco decide reclamar judicialmente el cobro de un préstamo al propietario que no ha pagado entre tres y seis cuotas y que tiene la vivienda como garantía. El proceso se inicia con la presentación de una demanda ejecutiva por impago en el juzgado.

Se procede a la subasta de la vivienda y su valor se toma de la tasación del bien efectuada para la concesión del préstamo. Una vez la propiedad de la casa pasa a nombre de la entidad o de un tercero, el deudor deja de ser el propietario y se le da un plazo para que abandone la vivienda. Si no lo hace, los funcionarios judiciales pueden pedir auxilio a la Policía para llevar a cabo el desalojo.

Según la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social existen unos requisitos para que se pueda suspender el lanzamiento:

1) Que exista un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria.

2) Que afecte a una vivienda habitual.

3) Que las personas afectadas formen parte de colectivos especialmente vulnerables.

4) Que estas personas se encuentren en circunstancias especiales económicas.

Para poder acogerse a esta medida, deberán cumplirse requisitos de dos tipos:

  1. Subjetivos. Los colectivos sociales que van a poder acogerse son:
  • Las familias numerosas
  • Las familias monoparentales con dos hijos a cargo
  • Las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente
  • Las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales
  • Las víctimas de violencia de género
  • Los deudores mayores de sesenta años (situación introducida en 2015 con el RD Ley 1/2015, de 27 de febrero)

 

2.- Económicos. Las familias que se acojan a esta suspensión deberán cumplir una serie de requisitos económicos entre los que destacan los siguientes:

  • Los ingresos no podrán superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas, salvo que se trate de unidades familiares con persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes, en cuyo caso se eleva el límite.
  • En los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar debe haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
  • La cuota hipotecaria debe ser superior al 50 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • El crédito o préstamo garantizado con hipoteca debe recaer sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haber sido concedido para la adquisición de la misma.

 

LA DACIÓN EN PAGO

Es la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Es un concepto que se ha popularizado últimamente debido al uso de este recurso legal por parte de los bancos españoles con objeto de dar en algunos casos una solución al creciente número de hipotecas impagadas o de dudoso cobro.

La famosa dación en pago consiste en entregar la vivienda a cambio de cancelar la deuda que se tiene con el banco. Esto solo será posible, si la dación está presente en el contrato hipotecario o si se cumplen una serie de requisitos:

  1. La entidad debe haberse inscrito en el código de buenas prácticas bancarias.
  2. Todos los familiares del deudor deben estar en paro.
  3.  Debe ser la única casa en propiedad.
  4.  El importe de la vivienda no debe ser superior a 200.000 euros.
  5. La hipoteca no debe tener ningún avalista.
  6.  El proceso de ejecución de la hipoteca no debe haber comenzado.
  7.  La casa no puede estar gravada con cargas posteriores.

 

Es una alternativa a la ejecución hipotecaria.   Con la figura jurídica de la dación en pago el banco puede dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de la titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves, liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que había asumido en el momento de la firma de la hipoteca.

La Ley Hipotecaria ya contemplaba la posibilidad de la dación en pago, pero para poder materializarse debía estar pactado entre la entidad financiera y el cliente antes de firmar el préstamo hipotecario y, por tanto, estar especificado expresamente en la escritura hipotecaria. Al tener que haber un acuerdo entre 2 partes, los bancos históricamente no han optado por la dación en pago y sí por ejecutar la vivienda para con su subasta satisfacer la deuda.

Para que se pueda conseguir la dación en pago es necesario cumplir una serie de condiciones tanto en cuanto al precio de compraventa y las personas que están dentro del umbral de exclusión.

El fundamento jurídico a responsabilidad del hipotecado con todos sus bienes presentes y futuros y no solo con el bien inmueble hipotecado lo encontramos en el artículo 105 de la Ley Hipotecaria, que se refiere al artículo 1.911 del Código Civil:

Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.

Si no podemos pagar la hipoteca, el banco subasta la vivienda. Si nadie puja por ella, queda desierta y se la adjudica la entidad financiera por un 70% de su valor (si la hipoteca grava una vivienda habitual). Si este porcentaje no alcanza el total de deuda pendiente más los gastos, la persona que pierde el inmueble sigue con una deuda por el resto. Responde durante el resto de su vida con todos sus bienes, presentes y futuros

Pese a ello, sí es posible limitar la responsabilidad del hipotecado a la pérdida del inmueble, en base al artículo 140 de la Ley Hipotecaria, que dice:

No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

Otra cosa es que los bancos no pacten en sus escrituras de préstamo hipotecario esta posibilidad. Pero existir, existe. Es perfectamente posible pactar en la escritura de los préstamos hipotecarios que la entrega de la casa hipotecada cancele la deuda pendiente del préstamo, manteniendo el resto de características de las hipotecas, sin alteración